贷款、税务、手续…… 美国买房那些事儿，一文讲透！

撰稿 Taola | 排版 Nancy | 校对 LH

想象一下自己站在美国梦的起点，手里握着一张房屋清单，眼前是一片房源的海洋，激动、忐忑、期待……是不是觉得有点像在购物中心里寻找完美的牛仔裤？不用担心，买房的旅程虽然有点曲折，但我们可以把它变得更有趣、更简单！从预算规划到拿到钥匙的那一刻，我们将一起穿越“房产迷宫”，找到属于你的那套理想之家。准备好了吗？让我们开启这场既烧脑又充满成就感的买房探险吧！

Taola

购买美国的房产是一个复杂的过程，需要从了解市场到签署合同的每一步都小心谨慎。以下是详细的购房步骤和所需文件，帮助您顺利完成购房流程。

确定预算：购房预算不仅包括房屋的价格，还需考虑首付款、房屋检查费、评估费、产权保险、过户费用、房产税、保险以及搬家和装修等费用。

一般来说，购房者需要准备房屋总价的20%左右作为首付款。如果您选择使用联邦住房管理局（FHA）贷款，首付款可低至3.5%，但贷款利率和条件可能有所不同。

计算每月的房屋支出，包括抵押贷款、房产税、保险、维护费用和水电费，确保这些支出不会超出您每月收入的30%。

获取预先批准的贷款：在开始寻找房产之前，建议先向银行或贷款机构申请“预先批准信”（Pre-Approval Letter）。这不仅能帮助您明确可贷款的金额和利率，还能增加您在与卖方谈判时的信誉。

需要提供的文件包括：

• 最近2年的税务报表

• 最近3个月的银行对账单

• 收入证明（如工资单或雇佣合同）

• 资产证明

• 债务信息（信用卡、学生贷款、车贷、其他贷款）

小贴士：保持良好的信用评分（FICO Score）对于获得贷款预先批准至关重要。通常，FICO评分在620以上的申请人更容易获得贷款，且利率更优惠。

选择房产类型：根据预算和需求，决定要购买的房产类型，包括独立屋、联排别墅、公寓等。独立屋通常提供更多的隐私和空间，但需要自行维护；公寓则可能提供更多设施，如健身房、游泳池等，但会有管理费。

聘请房地产经纪人：找到一位经验丰富、了解当地市场的房地产经纪人可以为您提供帮助。经纪人将根据您的预算和需求为您筛选合适的房产，并在整个过程中提供专业建议。房地产经纪人的服务费用通常由卖方支付。

参观房产：当您找到感兴趣的房产后，务必实地考察，了解房屋的整体状况、周边环境、学校、交通、购物设施等。拍照记录每处房产的优缺点，以便之后做出比较。

提示：可以使用Zillow、Redfin等房产网站，查看最新房源信息、价格走势和社区评价，提前做好功课。

出价：向卖方提交正式的购买意向书（Offer to Purchase），该文件应包括出价金额、付款方式、购房条件（如房屋检查和融资条款）、交割日期等。

您的出价应根据市场价格、房屋状况和区域比较等因素确定，避免出价过高或过低。

谈判：卖方可能会对您的报价进行还价。谈判期间，您可与房地产经纪人合作，根据房屋状况、市场需求和房屋评估结果调整出价，最终达成双方满意的价格。

注意：如果竞争激烈，卖方可能会选择多份报价，建议准备一封购买意向信（Offer Letter），解释您对房屋的喜爱和购买计划，增加卖方对您的好感。

当双方达成一致后，需签署“购房合同”（Purchase Agreement），该文件具有法律约束力，规定了房屋购买的具体条款和细节，包括价格、付款方式、交割日期等。

通常，签署合同时，您需支付“诚意金”（Earnest Money Deposit），金额一般为房屋价格的1%-3%，以显示您对交易的诚意。

提示：签署合同前，务必仔细阅读所有条款，确保理解合同内容。如果有不清楚的地方，可以咨询您的房地产经纪人或律师。

房屋检查：请专业的房屋检查员对房屋进行全面检查，确保房屋没有隐藏的结构问题、虫害、管道或电气问题等。房屋检查报告将帮助您了解房屋的真实状况，并可能影响您对价格的谈判。

房屋评估：贷款机构会要求进行房屋评估，以确保房产的市场价值与贷款金额相符。评估费用通常由买方承担，费用在$300至$500之间。

提示：如果检查发现问题，您可以与卖方重新谈判价格或要求对方修理。

正式申请贷款：在这一阶段，您将提交完整的贷款申请，并提供以下文件：

• 预先批准的贷款信函

• 最近的收入证明

• 税务报表

• 银行对账单

等待贷款审批：贷款机构会对您的申请进行审核，审核时间可能需要数周。确保及时提供任何补充材料，以加快审批进程。

注意：在贷款审批期间，避免增加新的债务，如申请新的信用卡或贷款，以免影响贷款资格。

在房屋交割前，必须购买房主保险（Homeowner’s Insurance）。房主保险可以为房屋提供保护，防止因火灾、盗窃或自然灾害等造成的损失。

查看过户文件：过户前，您需要仔细查看所有的过户文件，其中包括贷款协议、房屋所有权转移文件等。

支付尾款与交割费用：在过户前，您需要支付首付款及交易费用，包括房屋检查费、评估费、产权保险费等。交割费用通常为房价的2%-5%。

在签署完所有文件后，您需要支付剩余的购房款项（通常包括首付款和交易费用），这些费用会在房产交割时进行结算。过户完成后，您将获得房屋的所有权，并可领取房屋钥匙。

购房费用与税收

• 首付款：通常为房价的20%，但根据贷款类型，可能会有5%-20%的浮动。

• 房产税：每年需缴纳，通常为房屋评估价值的1%-3%。

• 交易费用：包括贷款手续费、房屋检查费、评估费、产权保险费等，通常为房价的2%-5%。

完成所有签署和付款后，您将获得房屋的钥匙，正式成为房屋的主人。恭喜您，完成了美国购房的全过程！

• 申请房产税优惠：许多州提供房产税减免计划，确保您了解自己所购房屋的优惠政策。

• 进行必要的房屋维修与装修：检查房屋的必要维修，并进行任何计划中的装修。

• 更新文件与通知地址：向邮局、银行、保险公司等更新您的新住址。

——常见问题解答——

• 外国人可以在美国购买房产吗？

是的，外国人可以在美国购买房产，且无需成为美国公民或居民。

• 美国购房需要支付哪些税费？

主要税费包括房产税、印花税和资本利得税（在出售房屋时缴纳）。

• 购房后如何支付房产税？

房产税通常由当地政府每年或每半年征收，房屋贷款中可包含房产税的预付款。

恭喜你，终于抵达了这场购房探险的终点！希望这份指南就像一把万能钥匙，帮助你顺利打开梦想家园的大门。从刚开始的“预算迷雾”到最终的“钥匙胜利”，你已经成功闯过所有关卡，是不是感觉自己已经升华成了购房达人？别忘了，买房只是新的冒险的开始，未来还有无数的“装修挑战”、“邻里探险”等你去探索！